FXチャート実践帳

価格補正の手法を中心に

価格補正の手法を中心に
使い方

投稿者: 6103

建物の老朽化に伴い居住者・テナント等の立ち退きを求めることがあります。追い出す側・立ち退き側でも、適正にご対応いただきたいものです。
一般的に、立退料の評価では主張の仕方に多様性があります。従いまして、各当事者ごとに適正な主張を行うことが重要です。
また、弁護士でも対応可能ですが、不動産鑑定士の方が金額の主張ではより適正ではないでしょうか。
立退料の評価が必要になりましたら、是非不動産鑑定士にご相談ください。

⑫簡易の価格等調査

A①取引事例比較法

不動産鑑定評価手法をご紹介します。第一に、土地の取引事例比較法です。取引事例の取引価格をスタートにおいて、①事情補正、②時点修正、③地域格差修正、④個別格差修正を行って、対象不動産である土地の価格を求めるものです。
一般に、取引事例は3件~5件を採用します。これらの価格を相互に比較検討して、取引事例比較法の試算価格である比準価格を試算します(不動産鑑定評価手法の適用によって求められた価格を試算価格、取引事例比較法によって求められた試算価格を比準価格と言います。)。
取引事例比較法は、市場性に重点を置いた実証的な価格と言われます。

A②収益還元法(土地残余法)

収益還元法は、主として収益物件について適用します。土地についての収益還元法を特に土地残余法といいます。商業地・工業地・賃貸共同住宅が適当な住宅地等について適用します。
このような地域では土地単体ではなく、通常建物の敷地としての利用が最有効使用なので、土地残余法の適用に当たっては、土地建物一体としての純収益から建物帰属純収益を控除して土地帰属純収益を求めて、還元利回り(元本価格に対する果実賃料の割合)で割算して、収益還元法(土地残余法)による試算価格である収益価格が求まります(不動産鑑定評価手法の適用により求めた価格を試算価格、収益還元法により求めた試算価格を収益価格といいます。)。
土地建物一体の純収益は貸室賃料収入等の総収益から、維持管理費等の総費用を控除して求めます。

大規模画地の住宅地の場合に適用する手法です。分譲マンション又は宅地分譲地とするシナリオで、分譲収入の割引現価から諸費用の割引現価を控除して対象不動産の価格を求めるものです。
分譲マンションは、立地条件が良く、利便性が高い場合等に想定します。宅地分譲地の想定は、適正規模の戸建住宅地よりも、価格が低いことが多いです。道路・公園等の潰れ地、造成工事費、販売費及び一般管理費等が計上されるからです。
割引現価というのは、過去の金額は現在まで運用すると利息が付きますが、それと反対に将来の金額は前借すると利息分割引かれるので、減額計算するのです。

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活用事例・ケーススタディ

D2Cサプリ・健康食品

D2Cスポーツアパレル

コンサルティングと共にエキスパートプランを利用開始、その後マスタープランに移行しています。 広告運用及びSEO対策、在庫追跡機能、商品リサーチ機能、顧客フォロー機能を主に活用しています。 導入効果 広告運用により全skuのAcosが平均10.

D2Cコスメ

コンサルティングと共にマスタープランを契約し広告運用機能やSEO対策機能を活用させていただいています。 一部国内仕入れも行っているため販売数を調べるために商品リサーチ機能も頻繁に利用しています。 導入効果 Amazonでの販売開始12ヶ月目.

食品メーカー

楽天やYahooショッピングではすでに商品を販売していましたがAmazonで販売を開始する上で運用代行と共にマスタープランを利用させていただいています。 広告運用やSEO対策、商品リサーチ機能を中心に利用させていただいています。 導入効果 .

広告代理店

自社での物販商品販売は行わずECの運用業務・広告の運用業務を提供しています。 メインのクライアントは飲食関係、美容関係で飲食・美容関係者のネット販売支援業務を効率化するためにWeb界隈で知り合った社長の話を聞き導入を決めました。 弊社は何で.

ジャンル不定小売業

ビギナープランから使い始め1年後にエキスパートプラン、さらに1年半後にマスタープランへ移行。 リサーチ機能とSEO対策機能、広告運用機能、顧客フォロー機能をメインに活用。 導入効果 元々単月の売上200万円だったのが導入後1年で700万円に.

IT・コンサルティング業

クライアントの代理販売で日本アカウントを自社で持つもののメイン業務はコンサルティングであるためマーケティング部分は自社で行い運用をアマトピアで行う。 価格改定、SEO対策、売上分析、広告運用、在庫追跡ツールを主に利用。 導入効果 導入前もク.

スポーツ用品卸売業

コンサルティングと併用してエキスパートプランを利用。日本→海外販路での販売に活用。 広告運用、SEO対策、在庫追跡ツール、価格改定ツールを主に利用。 広告運用、価格改定ツールは国の数だけアカウントを追加して利用。 導入効果 海外(ドイツ、イ.

玩具・キッチン用品小売業

自社アカウント(日本、アメリカ)での利用、他社アカウント(アメリカ、イギリス、ドイツ、日本)での利用。 商品リサーチツールと価格改定ツール・出品管理ツールをメインで使用。 在庫を持たない無在庫販売をメインに、一歩の国にしかカタログのない商品.

バイク・車パーツメーカー

アマトピアのマスタープランを契約し日本とドイツのAmazonで販売を行なっています。 主に使用しているツールは価格改定ツール、SEO対策ツール、広告運用ツール、在庫追跡ツール、売上分析ツールです。 価格改定ツールと広告運用ツールは最初に設定.

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図表


図表1.市場均衡

図表


図表2.調査データに基づく各商品の需要曲線

図表


図表3.価格差別化のための需要曲線の分割

図表


図表4.アイスの需要曲線と最適価格

  1. 経営者と企業理念とのすり合わせ
  2. 価格差別化戦略がとれるかどうかの需要曲線の推定
  3. 自社資源で可能な品質差別化の可能性
  4. 価格差別化戦略の導入計画(宣伝広告、営業、チャネル、売場など)の策定
  5. 価格補正の手法を中心に
  6. 価格差別化戦略の収益シミュレーション
  7. 「独占禁止法」などの公正取引のチェック
  1. コスト・プラス法
    単位費用に一定水準の利益を加算し、製販価格を設定するものです。
  2. 目標利益法(損益分岐点法)
    損益分岐点分析を応用したコスト基準型のプライシングです。まず、達成したい目標販売数量を決め、その時の総費用(変動費+固定費)を算定します。つぎに、総費用に目標とする利益率を掛け、総費用に加算します。これを目標販売数量で除して、単位当りの価格を算出します。
  1. 市場価格追随法
    現在の市場価格を重視し、その価格帯の中で大幅に上下しない価格を設定します。自社の商品が差別化されている場合は、この幅の中で高めの価格設定も可能と考えられます。この方法には主体性や戦略性がないという批判もありますが、実勢価格に基準を置き、面倒なコスト計算や需要の分析をする必要もなく簡便であるという点では良さもあります。
  2. プライス・リーダー追随法
    業界を先導して価格を上下するシェアの高いリーダー企業がある場合に、このリーダー企業の価格に従い価格設定する方法です。一般には、リーダー企業の市場影響力は高く、また価格に関する信頼も形成されているので、あまり格差の大きい価格設定をするのは困難です。価格弾力性の高い市場であれば、戦略的に低めの価格設定をして攻め込むことを検討します。但し、シェアの高いリーダー企業は、販売量も多くコスト対応力もあるので、逆襲を想定する必要があります。これに対抗するためには、商品差別化やコストダウン努力が必要です。
  3. 慣習価格法
    業界による伝統的価格帯がある場合に、それに従って価格設定する方法です。業界の慣習価格が支配的で、消費者にも定着している場合、低価格設定しても販売数量が伸びない傾向があります。むしろ高価格化に向け、品質向上などを通じ商品のイメージを高めるようにするなど、中長期の取り組みを検討します。

コスト基準型は自社都合の優先であり、競争基準型は外部基準の優先です。こうした戦略のないプライシングに対し、戦略的に最適価格を確定し、そこから適正マージンを確保すべくコストダウンを図るという発想で行う価格設定をマーケティング戦略基準型プライシングと呼ぶことにします。戦略的な最適価格を設定する基準は、お客様が提供する商品・サービスに対し、すすんで支払ってくれる価格(Willingness to pay:購入意思額)です。

2点結合トラバース

価格補正の手法を中心に 使い方

  • 出発点 T1 (1000, 800)
  • 結合点 価格補正の手法を中心に T2 (1100,1200)
  • P1,P2 が求点です (P1(900,900)P2(800, 1100))
  • 入力データ(観測データ)は
    1:T1 価格補正の手法を中心に – P1 の水平距離(141.421m) 価格補正の手法を中心に
    2:T1-P1-P2 の水平角(時計回り:161-33-54)と水平距離(223.607m)
    3:P1- P2-T1 の水平角(時計回り: 81-52-12)と水平距離(316.228m)
    上記の水平角、水平距離は観測に誤差がなかった場合の確定値です。
    このまま入力すると誤差無しで座標値が得られます。
  • 黒線が現地の辺です(グリッド間隔100m)

入力画面
水平角・水平距離に多少誤差を与えた数値を入力しています

誤差確認画面
[計算]をクリックすると距離の閉合差(赤枠内 mm 単位)を表示し、継続するか問われます
なお、閉合差が1mを越えた時は計算を継続できません(1mは大きすぎますが・・・)

計算結果 1
記録簿へ計算書が出力されます(距離補正:無し 閉合差配分:均等配分)
・赤枠内が入力データ
・青枠内の距離以外の数値はフル桁計算値を出力桁数に丸めています。したがって、出力数値を手計算で合計しても数値が一致しないことがあります。

計算結果 2
距離 補正:あり 計算書の平面距離はフル桁計算です
閉合差配分:コンパス法
価格補正の手法を中心に
※架空データのため、精度が悪くなっていますが、出力例としてご覧下さい

計算方法

1点目(仮P1)の座標は、T1 からの方向角が 0-00-00 と仮定して計算します。したがって、
X = 価格補正の手法を中心に 価格補正の手法を中心に T1 の X座標 + (T1→P1 の水平距離)= 1000 + 141.422 = 1141.422
Y = T1 の Y座標 = 800.000
とします。
2点目(仮P2)3点目(仮結合点)は水平角が指定されているので、それぞれの座標値を求めることができます。
T1 価格補正の手法を中心に ー 仮P1 ー 仮P2 ー 仮結合点 は路線図の赤線のようになり、正しい位置(黒線)にはなりません。

路線図に示したように、赤線を T1 を中心に回転すれば黒線と「一致」させることができます。
回転角 = 確定方向角(T1 → T2)ー 仮方向角(T1 → 仮結合点) ※下記の数値は上記の計算例のデータとは異なります
= 75-57-50 ー 300-57-50
= 価格補正の手法を中心に – 225-00-00 + 360 (マイナスなので360度を足す)
= 135-00-00
0-00-00 と仮定した方向角を 135-00-00 に修正して再計算すれば、仮方向角(T1 → 仮結合点)とT1 → T2(結合点)方向角を一致させることができます。
したがって、始終点で取付方向角を観測する結合トラバースと違い、角度の閉合差を配分する処理はありません。

仮P1 等を回転させることで、T1 → 仮結合点とT1 → T2 の方向角は一致しますが、仮結合点とT2 の座標値は通常同じ値にならず、閉合差が生じます。閉合差は結合トラバースと同じく、均等・コンパス・トランシット法で配分します

フル桁計算とは 価格補正の手法を中心に

結合トラバース等で角度・座標閉合差は、均等・コンパス・トランシット法 で配分しますが、「慣例」で、
・角度:秒単位(この2点結合トラバースでは角度調整はありません)
・座標:m単位(mm位まで)
と共に整数値で配分します。この整数値による配分の「問題点」は「多角測量の誤差配分」に記してありますが、処理が面倒な割にメリットを感じられません。 価格補正の手法を中心に 価格補正の手法を中心に 価格補正の手法を中心に
例えば、コンパス法では辺長に比例して座標の閉合差を配分しますが、辺長が 100.000m 100.001m と1mmしか違わなくても 1mm 長い辺へ1mm 配分されます。0.価格補正の手法を中心に 5mm 単位で2点へ配分されることはありません。
座標値が1mm単位との決まりがあるのでmm単位で配分するということなのでしょうが、パソコンで計算する時代に整数値にこだわる理由はあるのでしょうか?

今回追加した 2点結合トラバースでは、上記のような整数値による補正ではなく、補正値は内部演算の有効桁で計算しています。
例:配布数が3点で、閉合差が4ミリ、辺長が同じ時、コンパス法で配分すると、
・従前の配布:1,1,2 or 1,2,1 等
・フル桁配布:4/3,4/3,4/3 (1.33333‥)
となります。
したがって、従前の方法で辺長が短く配布量が0になる場合でもフル桁配布では極小値でも配布されます。
また、計算過程も補正後の座標値はmm単位ではなくフル桁になっていますが、登録時にmm単位に丸められます。

その他のフル桁計算部分
・仮点(仮P1〜仮結合点)座標値
・回転角(10進度)
・DX、DY
・εx,εy
・平面距離 (距離×投影補正×縮尺補正)
メーカー製のソフトの中には
球面距離=距離×投影補正 (mm単位に丸める)
平面距離=球面距離×縮尺補正 (mm単位に丸める)
と2回丸め処理をしているものもあります。

その他の注意点

始終点は点番か点名で指定してください(座標値の直接入力は使えません)
座標簿の上にある「計算値登録」がチェックされていなくても常に座標登録されます
結合トラバース計算と共通しますが、新点間はほぼ同程度に、新点は多くても10点以下で計画しましょう

2点結合トラバース

使い方

  • 出発点 T1 (1000, 800)
  • 結合点 T2 (1100,1200)
  • P1,P2 が求点です (P1(900,900)P2(800, 1100))
  • 入力データ(観測データ)は
    1:T1 – P1 の水平距離(141.421m)
    2:T1-P1-P2 の水平角(時計回り:161-33-54)と水平距離(223.607m)
    3:P1- P2-T1 の水平角(時計回り: 81-52-12)と水平距離(316.228m)
    上記の水平角、水平距離は観測に誤差がなかった場合の確定値です。
    このまま入力すると誤差無しで座標値が得られます。
  • 黒線が現地の辺です(グリッド間隔100m)

価格補正の手法を中心に 入力画面
水平角・水平距離に多少誤差を与えた数値を入力しています

誤差確認画面
[計算]をクリックすると距離の閉合差(赤枠内 mm 単位)を表示し、継続するか問われます
なお、閉合差が1mを越えた時は計算を継続できません(1mは大きすぎますが・・・)

計算結果 1
記録簿へ計算書が出力されます(距離補正:無し 閉合差配分:均等配分)
・赤枠内が入力データ
・青枠内の距離以外の数値はフル桁計算値を出力桁数に丸めています。したがって、出力数値を手計算で合計しても数値が一致しないことがあります。

計算結果 2
距離 補正:あり 計算書の平面距離はフル桁計算です
閉合差配分:コンパス法

※架空データのため、精度が悪くなっていますが、出力例としてご覧下さい

計算方法

1点目(仮P1)の座標は、T1 からの方向角が 0-00-00 と仮定して計算します。したがって、
X = T1 の X座標 + (T1→P1 の水平距離)= 1000 + 141.422 = 1141.422
Y = T1 の Y座標 = 800.000
とします。
2点目(仮P2)3点目(仮結合点)は水平角が指定されているので、それぞれの座標値を求めることができます。
T1 ー 仮P1 ー 仮P2 ー 仮結合点 は路線図の赤線のようになり、正しい位置(黒線)にはなりません。

路線図に示したように、赤線を T1 を中心に回転すれば黒線と「一致」させることができます。
回転角 = 確定方向角(T1 → T2)ー 仮方向角(T1 → 仮結合点) ※下記の数値は上記の計算例のデータとは異なります
= 75-57-50 ー 300-57-50
= – 225-00-00 + 360 (マイナスなので360度を足す)
= 135-00-00
0-00-00 と仮定した方向角を 135-00-00 に修正して再計算すれば、仮方向角(T1 → 仮結合点)とT1 → T2(結合点)方向角を一致させることができます。
したがって、始終点で取付方向角を観測する結合トラバースと違い、角度の閉合差を配分する処理はありません。

仮P1 等を回転させることで、T1 → 仮結合点とT1 → T2 の方向角は一致しますが、仮結合点とT2 の座標値は通常同じ値にならず、閉合差が生じます。閉合差は結合トラバースと同じく、均等・コンパス・トランシット法で配分します

フル桁計算とは

結合トラバース等で角度・座標閉合差は、均等・コンパス・トランシット法 で配分しますが、「慣例」で、
・角度:秒単位(この2点結合トラバースでは角度調整はありません)
・座標:m単位(mm位まで)
と共に整数値で配分します。この整数値による配分の「問題点」は「多角測量の誤差配分」に記してありますが、処理が面倒な割にメリットを感じられません。
例えば、コンパス法では辺長に比例して座標の閉合差を配分しますが、辺長が 100.000m 100.001m と1mmしか違わなくても 1mm 長い辺へ1mm 配分されます。0.5mm 単位で2点へ配分されることはありません。
座標値が1mm単位との決まりがあるのでmm単位で配分するということなのでしょうが、パソコンで計算する時代に整数値にこだわる理由はあるのでしょうか?

今回追加した 2点結合トラバースでは、上記のような整数値による補正ではなく、補正値は内部演算の有効桁で計算しています。
例:配布数が3点で、閉合差が4ミリ、辺長が同じ時、コンパス法で配分すると、
・従前の配布:1,1,2 or 1,2,価格補正の手法を中心に 1 等
・フル桁配布:4/3,4/3,4/3 (1.33333‥)
となります。
したがって、従前の方法で辺長が短く配布量が0になる場合でもフル桁配布では極小値でも配布されます。 価格補正の手法を中心に
また、計算過程も補正後の座標値はmm単位ではなくフル桁になっていますが、登録時にmm単位に丸められます。

その他のフル桁計算部分
・仮点(仮P1〜仮結合点)座標値
・回転角(10進度)
・DX、DY
・εx,εy
・平面距離 (距離×投影補正×縮尺補正)
メーカー製のソフトの中には
球面距離=距離×投影補正 (mm単位に丸める)
平面距離=球面距離×縮尺補正 (mm単位に丸める)
と2回丸め処理をしているものもあります。

その他の注意点

始終点は点番か点名で指定してください(座標値の直接入力は使えません)
座標簿の上にある「計算値登録」がチェックされていなくても常に座標登録されます
結合トラバース計算と共通しますが、新点間はほぼ同程度に、新点は多くても10点以下で計画しましょう

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